鎌取・おゆみ野・ちはら台　不動産　売却査定コラム,センチュリー21ハウスフィット

売却時のトラブル【境界明示義務】

不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

境界って何ですか。

法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？

はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき、　売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

それなら安心ですね！境界標はどうやって設置するのですか？

はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか？

いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

合意が得られない場合はどうなるのですか？

最終的には裁判で解決することになるのですが、『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することが出来ます。

非居住者の不動産売却時における源泉徴収について

買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？

はい、本当です。

その義務はどういう時に発生するのですか？

はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

じゃあ、外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね？

はい、日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。

では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。

はい、そうなんです。

売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。

不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？

いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？

はい、その場合は不要です。また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？

不動産売買価格の１０.２１％となります。

売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？

いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の１０日までに税務署に納付することになります。

売主は何もしなくて良いのですか？

いいえ。売主様は確定申告が必要です。確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。

なるほど、よくわかりました。

非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。

売却時期について

不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？

そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。

何故その時期に需要が高まるのですか？

転勤や入学等で人が動く時期だからです。

ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？

いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。

でも、その時期の需要は高まるのですよね？

確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。

では、高く売るにはどうしたらよいのですか？

はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか？というマーケティングも重要になってきます。

他にポイントはありますか？

営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。

売主様側で出来る対策はありますか？

はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。

リフォームはした方が良いですか？

リフォームに関しては難しいところですね。築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。

不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！

そうですね！

持ち分売買

急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに 困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？

それはお困りでしょうね。基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。

自分の持ち分だけ売買できるのですか？

はい、法的には可能です。

それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？

持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

え？勝手に持ち分を売却できるのですか？

はい、そうです。

そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？

購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

デメリットはありますか？

はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。

多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？

基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉をして、共有状態の解消を目指します。

なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！

はい、そうです。

相続税の還付

相続税の税率は何％位なのですか？

相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で５５％となっています。

５５％！すごい税率ですね。

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。

路線価はその路線、道路についている標準単価です。実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。

確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。

これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が 低くなることもあり得ます。 相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

税金の専門家なので税理士ですね！

そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。 法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。

では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。

申告し納税すれば終わり、では無いのです。 5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。 逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。

それは怖い。備えあれば患いなしですね。

それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。 当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。

でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？

HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。 不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

なるほど、よくわかりました。

遺産分割協議

「遺産分割協議」とはなんですか？

相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか？

故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。 「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。

例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか？

家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。

相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか？

不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。

協議や分割の仕方はどうしたら良いですか？

基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は４つです。
現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）
換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法

協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか？

相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書はどのように作成したら良いですか？

相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。

どのような手順で進めていけば良いですか？

①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認（専門家の相談）　
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印　の順番です。

遺言書を確認するのは何か意味がありますか？

たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。

その他、気を付けておくべきポイントはありますか？

遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。 また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。

遺産分割協議

「遺産分割協議」とはなんですか？

相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか？

故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。 「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。

例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか？

家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。

相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか？

不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。

協議や分割の仕方はどうしたら良いですか？

基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は４つです。
現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）
換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法

協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか？

相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書はどのように作成したら良いですか？

相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。

どのような手順で進めていけば良いですか？

①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認（専門家の相談）　
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印　の順番です。

遺言書を確認するのは何か意味がありますか？

たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。

その他、気を付けておくべきポイントはありますか？

遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。 また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。

相続登記・登記費用

相続が発生した時に、どういった手続きが必要になりますか？

お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要となります。

では、相続登記はどのように行えばいいのでしょうか？

まずは相続する不動産についての調査が必要となります。 法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には「地番」、建物には「家屋番号」がありますが、住所と異なり複数になっている事もあります。法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することもできます。

その次はどうしたら良いですか？

次に相続人の調査になります。遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させる為にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。

難しそうですね。

相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると良いかと思います。そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要です。

では、役所からの書類が揃えば完了ですか？

いいえ、「遺産分割協議書」の作成が必要になります。 「遺産分割協議書」とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。 ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

その他には？

相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

かなり大変そうですね。全部、自分でやらないといけないのですか？

ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。不動産会社には通常、提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。

プロに任せるのが安心ですね。費用はどれ位かかるのですか？

役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の40.4％ です。司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円から10万円位が、一般的な相場ではないでしょうか？

物件の評価額によっても変わるのですね。結構費用が掛かりそうです。
相続登記は、必ずしないとダメなのですか？

現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであった、というケースもあったりします。

では、しなくても良いのですね！

ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が出来ません。また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡の取れない方や認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することをお勧めします。

なるほど、よくわかりました。

なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記するよう義務づける法案が可決されました。今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。

ますます司法書士に依頼する方が良さそうですね。有難うございました。

相続放棄

相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか。

いえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。

この２つの違いは何がありますか。

「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。「放棄」すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。

一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。

では、相続財産が分からないときは、「限定相続」をした方が良さそうですね。

そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。

相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか。

相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。

その他に何か気を付けることはありますか。

「相続放棄」も「限定承認」も相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。